Determinar el precio correcto de una casa o apartamento en venta para garantizar una venta rápida sin malvender el inmueble... Este es el secreto de un buen presupuesto inmobiliario. ¿Cómo proceder y en qué criterios basarse para evaluar correctamente un bien?
El precio de coste de la propiedad, la base de cualquier estimación
Antes de vender su apartamento, debe calcular primero el precio de coste. Este último se utilizará como base de cálculo para su estimación. El precio de coste incluye el precio de compra de la propiedad más las obras de renovación y otros gastos o mejoras realizadas posteriormente (piscina, veranda, etc.). Este importe se afinará y se estimará lo más cerca posible del valor real de la propiedad, que depende de muchos factores.
Afinar el precio de un inmueble: los criterios a tener en cuenta
Así, varios criterios vendrán a afinar aumentando o disminuyendo su precio base. Estos incluyen:
La dirección y la ubicación
Algunas ciudades o pueblos están mejor valorados que otros. Del mismo modo, la ubicación es un criterio determinante en el precio. Estimar bien una propiedad es medir el impacto del barrio, la proximidad de los servicios y de la escuela u otras estructuras, el servicio en los transportes, la animación de un barrio céntrico, las calmas y el marco de vida de una comuna cerca de una gran ciudad... Eso puede ser también una vista sobre el mar, un solo panorama sobre las montañas. Ciertos criterios, como la proximidad de una zona de empleo o de una universidad, pueden generar una fuerte demanda de alquiler, lo que será de gran interés para una persona que busque comprar para alquilar.
La antigüedad de la construcción y el estado general del inmueble
La edad de una casa o apartamento es de gran importancia. Una propiedad se deteriorará con el tiempo si no se ha mantenido perfectamente. A la hora de estimar el valor de una propiedad, es importante tener en cuenta la estructura general del edificio y los materiales utilizados en su construcción, el estado del tejado, el aislamiento y el sistema eléctrico. Puede ser útil hacer algunas obras antes de vender. Del mismo modo, realizar un DPE (Diagnóstico de Rendimiento Energético) y mejorarlo puede aumentar el valor de su propiedad. Por regla general, el precio de una casa o apartamento a reformar siempre será inferior al de la misma propiedad reformada.
La superficie de la propiedad
Es importante saber que el precio por metro cuadrado de una vivienda disminuye a medida que aumenta su superficie. Por ejemplo, el precio por metro cuadrado de un estudio suele ser más caro que el de un apartamento de tres habitaciones en el mismo edificio. Por lo tanto, es importante no referirse únicamente al precio medio por metro cuadrado en una zona concreta. El número de habitaciones y su distribución también cuentan en la estimación. Es menos fácil vender un apartamento de 75 m2 con un solo dormitorio que la misma zona con dos dormitorios, aunque sean pequeños. Cuidado también con los espacios desaprovechados (como un gran pasillo) que hacen perder valor a la vivienda.
Equipos y servicios
Hay muchos elementos que pueden hacer que una propiedad sea más atractiva que otra. Además de las características básicas mencionadas, el equipamiento y los servicios desempeñan un papel preponderante en la determinación del valor de un inmueble. Para un apartamento, especialmente en el centro de la ciudad, hablaremos de la presencia o no de un ascensor, de un balcón, de una terraza, de una vista despejada, de un garaje, de una plaza de aparcamiento, de un sistema de entrada segura... Igualmente, una piscina, una cocina equipada, la existencia de varios cuartos de baño o aseos así como la ausencia de vis-à-vis, constituirán un "plus" para vender su casa. Por último, un inmueble con una buena calificación "energética" o conectado a la fibra también será más atractivo.
No infravalorar ni sobrevalorar una propiedad: una regla de oro
Las personas que buscan un apartamento o una casa suelen estar bien informadas sobre los precios del mercado inmobiliario en la zona que buscan. Internet les permite consultar miles de anuncios y comparar los precios de los inmuebles. También son capaces de averiguar el valor de un metro cuadrado en una ciudad. Una propiedad ofrecida entre un 5 y un 10% por encima del precio de mercado enfriará rápidamente a los posibles compradores.
Lo mismo ocurre con una propiedad infravalorada. Cuando se estima que un apartamento o una casa está muy por debajo del valor de mercado, suele significar que hay que hacer muchas obras o que el vendedor tiene prisa por vender. Hay tantas buenas razones que pueden empujar al comprador a bajar el precio.
Confiar la estimación de su apartamento o casa a una agencia inmobiliaria le garantiza beneficiarse de una estimación fiable y, gracias a ello, realizar una transacción lo antes posible.